Invertir en vivienda para alquilar es una de las estrategias más seguras y tradicionales para generar ingresos pasivos en España. Sin embargo, no basta con comprar un piso y ponerlo en el mercado: la clave está en analizar bien los números y calcular la rentabilidad real. En este artículo te explicamos, paso a paso, cómo hacerlo y qué factores debes tener en cuenta si estás pensando en invertir en un piso de alquiler en Alcorcón o en cualquier otra ciudad.
¿Qué es la rentabilidad de un piso en alquiler?
La rentabilidad mide cuánto beneficio genera tu inversión en relación con el dinero que has invertido. En el caso de un piso, significa cuánto vas a ganar cada año por el alquiler respecto al coste total de la compra.
Existen dos tipos principales de rentabilidad:
- Rentabilidad bruta: calcula el beneficio sin tener en cuenta los gastos asociados.
- Rentabilidad neta: incluye todos los costes reales (impuestos, mantenimiento, comunidad, seguros, etc.) y muestra la ganancia real.
Para tomar una buena decisión de inversión, siempre conviene analizar ambas, pero sobre todo la neta.
Cómo calcular la rentabilidad bruta
La fórmula de la rentabilidad bruta es muy sencilla:
(Ingresos anuales por alquiler / Precio de compra del piso) x 100
Ejemplo:
- Precio de compra: 150.000 €
- Alquiler mensual: 750 € (9.000 € al año)
Cálculo:
(9.000 / 150.000) x 100 = 6% de rentabilidad bruta.
Este porcentaje ya te da una primera idea, pero todavía no refleja la realidad porque falta restar gastos e impuestos.
Cómo calcular la rentabilidad neta
La rentabilidad neta se obtiene descontando todos los costes asociados al inmueble:
- Gastos de compra: notaría, registro, impuestos (ITP o IVA).
- Gastos recurrentes: comunidad de vecinos, seguro del hogar, derramas.
- Impuestos: IBI, IRPF sobre el alquiler.
- Mantenimiento y posibles reparaciones.
- Gestión inmobiliaria si delegas el alquiler.
- Fórmula:
[(Ingresos anuales – Gastos anuales) / Inversión total] x 100
Ejemplo:
- Ingresos anuales: 9.000 €
- Gastos anuales: 2.000 €
- Inversión total (precio + gastos de compra): 160.000 €
Cálculo:
(7.000 / 160.000) x 100 = 4,3% de rentabilidad neta.
Este dato es el que realmente importa, ya que muestra cuánto ganas de verdad tras cubrir todas las obligaciones.
Factores que influyen en la rentabilidad
- Ubicación del piso: barrios con alta demanda de alquiler en Alcorcón suelen ofrecer rentabilidades estables. Zonas cercanas al metro, universidades o con servicios completos atraen más inquilinos.
- Precio de compra: cuanto mejor negocies el precio, mayor será tu margen de rentabilidad.
- Nivel de alquileres en la zona: es fundamental analizar el mercado y conocer el precio medio de alquiler en cada barrio.
- Gastos de comunidad: pisos con comunidades muy caras reducen el beneficio.
- Estado del inmueble: un piso recién reformado puede alquilarse más caro y con menos problemas de mantenimiento.
- Perfil del inquilino: elegir bien a quién alquilar reduce riesgos de impagos y aumenta la estabilidad de la inversión.
Rentabilidad en Alcorcón: un ejemplo real
Alcorcón es una de las ciudades del sur de Madrid con más dinamismo en el mercado inmobiliario. Su proximidad a la capital, buena red de transporte y amplia oferta de servicios hacen que sea muy atractiva tanto para familias como para estudiantes y jóvenes profesionales.
En barrios consolidados como Parque Lisboa o Los Castillos, los precios de compra rondan los 150.000 – 200.000 €, con alquileres medios de 700 – 850 € mensuales. Eso supone rentabilidades brutas entre el 5% y el 6%, y netas cercanas al 4%, cifras muy competitivas frente a otros municipios cercanos.
Consejos para mejorar la rentabilidad
-
Reformar con cabeza: pequeñas mejoras (pintura, electrodomésticos nuevos, baño actualizado) pueden aumentar el valor de alquiler y atraer mejores inquilinos.
-
Evitar largos periodos vacíos: la rotación sin inquilinos es el peor enemigo de la rentabilidad. Ten una estrategia para captar rápidamente a nuevos arrendatarios.
-
Negociar seguros y servicios: elegir bien el seguro de hogar y ajustar los gastos de comunidad ayuda a reducir costes fijos.
-
Diversificar: si tu objetivo es la inversión, puede ser más seguro comprar dos pisos pequeños en lugar de uno grande.
Calcular la rentabilidad de un piso en alquiler es un paso imprescindible antes de invertir. No basta con mirar el precio de compra y el alquiler mensual: debes tener en cuenta todos los gastos y prever diferentes escenarios.
En general, una rentabilidad neta del 4% al 6% ya se considera atractiva y estable en mercados como Alcorcón. Si además eliges un barrio con buena demanda y gestionas bien los costes, tu inversión puede convertirse en una fuente sólida de ingresos a largo plazo.
En Urbalor podemos ayudarte a identificar los pisos más rentables para alquilar en Alcorcón, comparar zonas y calcular tu rentabilidad real con datos claros y actualizados.
