Vender un piso heredado es una situación muy común en España y, al mismo tiempo, una de las que más dudas genera. Muchos propietarios toman la decisión de vender sin tener claro cuántos impuestos tendrán que pagar ni cuánto dinero acabará llevándose Hacienda. En 2025, la fiscalidad aplicable a la venta de viviendas heredadas sigue siendo compleja y conviene conocerla bien para evitar sorpresas desagradables.
En este artículo te explicamos qué impuestos se pagan al vender un piso heredado, cómo se calculan y qué factores influyen en el importe final que se queda Hacienda.
Qué impuestos se pagan al vender un piso heredado
Al vender una vivienda heredada no se paga un único impuesto, sino varios, dependiendo del momento y de la administración que lo recaude. Los principales son:
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
- Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (este se paga al heredar, pero influye en la venta)
Aunque el Impuesto de Sucesiones ya se haya liquidado en su momento, su valor es clave para calcular la ganancia patrimonial en la venta.
El IRPF: el impuesto más importante al vender un piso heredado
El principal importe que se lleva Hacienda al vender un piso heredado procede del IRPF, ya que la Agencia Tributaria considera que existe una ganancia patrimonial.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial se obtiene aplicando la siguiente fórmula:
Ganancia patrimonial = Precio de venta – Valor de adquisición – Gastos deducibles
En el caso de una vivienda heredada:
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El valor de adquisición es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
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El precio de venta es el importe real por el que se vende el inmueble.
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Los gastos deducibles pueden reducir la ganancia.
Entre los gastos deducibles se incluyen:
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Gastos de notaría y registro
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Honorarios de la agencia inmobiliaria
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Gastos de gestoría
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Reformas y mejoras justificadas con factura
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Gastos asociados a la venta
Cuantos más gastos puedas justificar correctamente, menor será la ganancia patrimonial y, por tanto, menor el impuesto a pagar.
Tramos del IRPF en 2025 por venta de vivienda
En 2025, la ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro del IRPF con los siguientes tramos:
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Hasta 6.000 euros: 19 %
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De 6.000 a 50.000 euros: 21 %
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De 50.000 a 200.000 euros: 23 %
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Más de 200.000 euros: 26 %
Estos porcentajes se aplican de forma progresiva.
Ejemplo práctico
Si heredas un piso valorado en 160.000 euros y lo vendes por 240.000 euros:
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Ganancia patrimonial: 80.000 euros
Tributación aproximada:
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6.000 x 19 % = 1.140 €
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44.000 x 21 % = 9.240 €
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30.000 x 23 % = 6.900 €
Total aproximado a pagar en IRPF: 17.280 euros
Este importe se declara en la declaración de la renta del año siguiente a la venta.
Plusvalía municipal: el impuesto del Ayuntamiento
Además del IRPF, al vender un piso heredado hay que tener en cuenta la plusvalía municipal, un impuesto que cobra el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda.
Este tributo grava el incremento del valor del suelo desde que adquiriste la vivienda (en este caso, desde que la heredaste) hasta que la vendes.
Cómo se calcula la plusvalía municipal en 2025
Desde la reforma del impuesto, el contribuyente puede elegir entre dos métodos:
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Método objetivo: se aplica un coeficiente sobre el valor catastral del suelo.
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Método real: se tributa por el incremento real del valor del terreno.
Si no ha habido incremento del valor del suelo, no se debe pagar plusvalía municipal. Esto es especialmente relevante si la venta se produce poco tiempo después de la herencia.
El plazo habitual para pagar la plusvalía municipal tras la venta suele ser de 30 días hábiles, aunque depende de cada ayuntamiento.
Exenciones y situaciones especiales
Existen algunos casos en los que se puede reducir o incluso eliminar el pago del IRPF:
Mayores de 65 años
Si el vendedor tiene más de 65 años y la vivienda heredada ha sido su residencia habitual durante al menos tres años, la ganancia patrimonial puede estar exenta de IRPF.
Reinversión en vivienda habitual
En ciertos casos, si el dinero obtenido se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual, puede aplicarse una exención parcial o total, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Estas situaciones deben analizarse de forma individual, ya que no siempre se aplican automáticamente.
Qué pasa si no se declara correctamente la venta
No declarar correctamente la venta de un piso heredado puede tener consecuencias importantes:
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Recargos por declaración fuera de plazo
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Intereses de demora
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Sanciones económicas
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Inspecciones fiscales
Además, cuando hay varios herederos, cada uno debe declarar su parte proporcional de la ganancia patrimonial.
Cómo pagar menos impuestos al vender un piso heredado
Existen formas legales de optimizar la fiscalidad:
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Revisar que el valor de adquisición esté correctamente declarado
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Justificar todos los gastos deducibles
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Analizar si conviene vender inmediatamente o esperar
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Consultar posibles bonificaciones autonómicas
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Contar con asesoramiento fiscal y inmobiliario especializado
Una planificación adecuada puede suponer un ahorro de miles de euros.
En 2025, Hacienda puede llevarse una parte importante del dinero al vender un piso heredado, principalmente a través del IRPF y, en muchos casos, de la plusvalía municipal. El porcentaje final dependerá del valor de la vivienda, del tiempo transcurrido desde la herencia y de los gastos que se puedan justificar.
Antes de vender, es fundamental conocer bien la fiscalidad y analizar cada caso de forma personalizada. En Urbalor ayudamos a propietarios a vender su piso heredado con seguridad, transparencia y la máxima optimización fiscal posible.
