Vender una vivienda implica no solo encontrar comprador y cerrar la operación, sino también entender correctamente la fiscalidad asociada a la venta. Muchos propietarios desconocen que existen exenciones fiscales al vender vivienda habitual que pueden reducir considerablemente el impacto de impuestos como el IRPF. Conocerlas antes de firmar la compraventa puede suponer un ahorro importante.
Si estás pensando en vender tu vivienda en Alcorcón o en cualquier otro municipio, este artículo te explica de forma clara qué exenciones existen y en qué casos puedes aplicarlas.
Qué impuestos se pagan al vender una vivienda habitual
Cuando se vende una vivienda, el principal impuesto que afecta al vendedor es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que la operación puede generar una ganancia patrimonial.
La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, incluyendo gastos asociados como notaría, registro, impuestos pagados en su momento o mejoras realizadas en la vivienda.
Sobre esa ganancia se aplican los tipos impositivos correspondientes en la declaración de la renta. Sin embargo, la ley contempla determinadas exenciones que permiten no tributar total o parcialmente por esa ganancia.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Una de las exenciones fiscales más conocidas al vender vivienda habitual es la reinversión en otra vivienda habitual.
Si el importe obtenido por la venta se reinvierte total o parcialmente en la compra de una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede quedar exenta de tributación.
Para aplicar esta exención deben cumplirse varios requisitos:
- Que la vivienda vendida tenga la consideración de vivienda habitual.
- Que la nueva vivienda también vaya a ser habitual.
- Que la reinversión se realice en un plazo máximo de dos años desde la venta.
Si solo se reinvierte una parte del importe obtenido, la exención se aplicará proporcionalmente.
Exención para mayores de 65 años
Otra de las principales exenciones fiscales al vender vivienda habitual afecta a los mayores de 65 años.
Las personas que tengan 65 años o más y vendan su vivienda habitual no deben tributar por la ganancia patrimonial generada, siempre que la vivienda tenga la consideración de habitual.
Esta exención es total y no exige reinversión en otra vivienda. Es una medida diseñada para facilitar la movilidad o el acceso a recursos económicos en esta etapa de la vida.
Exención por dependencia o situaciones especiales
En determinados casos, también pueden aplicarse exenciones si el vendedor se encuentra en situación de dependencia severa o gran dependencia reconocida oficialmente.
Además, existen beneficios fiscales específicos cuando la vivienda se transmite mediante determinadas fórmulas como la renta vitalicia, aunque en este caso se aplican condiciones concretas que conviene analizar con detalle.
Qué se considera vivienda habitual
Uno de los aspectos clave para aplicar cualquier exención es que el inmueble tenga la consideración de vivienda habitual.
Para que una vivienda sea considerada habitual debe haber sido residencia efectiva del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años. No obstante, existen excepciones cuando el cambio de vivienda se produce por causas justificadas como traslado laboral, matrimonio, separación o circunstancias análogas.
Si no se cumple el requisito de vivienda habitual, las exenciones fiscales no podrán aplicarse.
Otros aspectos fiscales a tener en cuenta
Además del IRPF, al vender una vivienda también puede intervenir la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del terreno. Aunque no se trata de una exención en IRPF, es importante analizar si corresponde pagarla y en qué cuantía.
En algunos casos, si no existe incremento real de valor, puede no generarse obligación de pago o puede reducirse la base imponible. Por eso, antes de cerrar una venta conviene revisar todos los aspectos fiscales para evitar sorpresas posteriores.
La importancia de planificar la venta
Muchos propietarios toman la decisión de vender sin analizar previamente el impacto fiscal. Sin embargo, una planificación adecuada puede marcar la diferencia entre pagar impuestos innecesarios o aplicar correctamente las exenciones previstas por la normativa.
Calcular la posible ganancia patrimonial, estudiar si se va a reinvertir en otra vivienda y revisar la situación personal del vendedor permite optimizar la operación desde el punto de vista fiscal.
Las exenciones fiscales al vender vivienda habitual pueden suponer un ahorro significativo si se cumplen los requisitos establecidos por la ley. La reinversión en otra vivienda, la edad del propietario o determinadas circunstancias personales son factores que pueden reducir o eliminar la tributación por la ganancia obtenida.
Antes de vender, es recomendable analizar cada caso de forma individual y contar con asesoramiento profesional para asegurarse de aplicar correctamente las exenciones disponibles. Una buena planificación no solo facilita la venta, sino que protege el resultado económico final de la operación.
