La propiedad de una vivienda no siempre pertenece por completo a una sola persona. En determinadas operaciones y herencias, una persona puede conservar el derecho a utilizar el inmueble mientras otra pasa a ser su propietaria.
Esta división genera dos figuras jurídicas diferentes: la nuda propiedad y el usufructo. Comprenderlas es fundamental antes de vender, alquilar, heredar o valorar una vivienda.
En este artículo explicamos qué derechos tiene cada parte, quién puede vivir en el inmueble, cómo se reparten determinados gastos y qué hace falta para vender una vivienda en la que existe un usufructo.
¿Qué es el usufructo de una vivienda?
El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de un bien perteneciente a otra persona, con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título por el que se constituyó establezca otra cosa.
Así lo define el artículo 467 del Código Civil.
En el caso de una vivienda, el usufructuario puede normalmente:
- Vivir en ella.
- Utilizarla durante la vigencia de su derecho.
- Alquilarla y percibir las rentas, si el título no establece limitaciones.
- Impedir que otras personas utilicen la vivienda sin su consentimiento.
- Transmitir su derecho de usufructo en los términos permitidos legalmente.
- Realizar las actuaciones necesarias para conservar su uso.
El usufructuario no es el pleno propietario del inmueble, aunque tenga su posesión y disfrute.
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad es la titularidad de una vivienda privada temporalmente de su uso y disfrute.
El nudo propietario es dueño del inmueble, pero mientras exista el usufructo no puede utilizarlo, ocuparlo ni alquilarlo por su cuenta sin respetar los derechos del usufructuario.
La expresión “nuda” indica precisamente que la propiedad se encuentra desprovista de algunas de sus facultades.
Cuando el usufructo se extingue, el nudo propietario recupera el uso y disfrute y pasa a tener el pleno dominio.
¿Qué es el pleno dominio?
El pleno dominio reúne la nuda propiedad y el usufructo en una misma persona:
Pleno dominio = nuda propiedad + usufructo
Por ejemplo, una persona que compra una vivienda y no constituye ningún usufructo tiene normalmente el pleno dominio.
Si posteriormente dona la nuda propiedad a sus hijos, pero se reserva el usufructo vitalicio, deja de tener el pleno dominio:
- Los hijos pasan a ser nudos propietarios.
- El progenitor conserva el usufructo.
- El progenitor puede seguir viviendo en la casa.
- Los hijos consolidarán el pleno dominio cuando se extinga el usufructo.
Diferencias entre nuda propiedad y usufructo
Las diferencias principales son las siguientes:
Derecho a vivir en la vivienda
El usufructuario puede residir en el inmueble. El nudo propietario no puede ocuparlo sin su autorización mientras continúe vigente el usufructo.
Derecho a alquilarla
Como regla general, el usufructuario puede arrendar la vivienda y cobrar las rentas, salvo que el título de constitución establezca limitaciones.
Los contratos deben analizarse cuidadosamente porque su duración y efectos pueden verse afectados cuando termina el usufructo.
Titularidad de la vivienda
El nudo propietario es titular del inmueble, aunque no tenga temporalmente su uso y disfrute.
Venta de los derechos
El nudo propietario puede vender su nuda propiedad, pero el comprador deberá respetar el usufructo existente.
El usufructuario puede transmitir su derecho cuando resulte legalmente posible, pero no puede vender por sí solo la propiedad completa.
Recuperación del pleno dominio
Cuando el usufructo se extingue, el uso y disfrute se reúnen con la nuda propiedad. Este proceso se denomina consolidación del dominio.
¿Cómo se origina un usufructo?
El usufructo puede aparecer por diferentes motivos.
Usufructo constituido en una herencia
Es frecuente que el cónyuge viudo reciba un derecho de usufructo y que los descendientes reciban la nuda propiedad.
Su alcance dependerá del testamento, del régimen sucesorio aplicable y de las circunstancias familiares.
Donación con reserva de usufructo
Una persona puede donar la nuda propiedad de su vivienda a sus hijos y conservar el usufructo.
De esta manera transmite anticipadamente la titularidad, pero mantiene el derecho a vivir en el inmueble o alquilarlo durante el periodo acordado.
Esta operación puede generar obligaciones tributarias tanto para quien dona como para quien recibe la nuda propiedad.
Venta de la nuda propiedad
El propietario puede vender la nuda propiedad de la vivienda y reservarse el usufructo vitalicio.
Obtiene liquidez sin perder el derecho a residir en su casa. El comprador adquiere la propiedad, pero normalmente no podrá utilizarla hasta que finalice el usufructo.
Constitución mediante contrato o resolución judicial
También puede establecerse mediante un negocio jurídico, un acuerdo entre las partes o una resolución judicial.
Usufructo vitalicio y usufructo temporal
No todos los usufructos tienen la misma duración.
Usufructo vitalicio
Permanece vigente durante la vida de la persona sobre la que se constituyó. Generalmente termina con su fallecimiento.
Es habitual en herencias, donaciones entre familiares y ventas de nuda propiedad realizadas por personas mayores.
Si el usufructuario transmite su usufructo a otra persona, su duración continúa vinculada normalmente a la vida del usufructuario original.
Usufructo temporal
Se constituye durante un periodo determinado, por ejemplo, diez años.
Al finalizar ese plazo, el nudo propietario recupera el uso y disfrute de la vivienda y consolida el pleno dominio.
¿Puede venderse una vivienda con usufructo?
Sí, pero es necesario diferenciar varias posibilidades.
Vender conjuntamente la vivienda completa
Es la opción más sencilla para transmitir el pleno dominio.
El nudo propietario y el usufructuario acuerdan la venta y comparecen en la escritura. Cada uno transmite el derecho que le pertenece:
- El nudo propietario transmite la nuda propiedad.
- El usufructuario transmite o renuncia a su usufructo.
- El comprador recibe el pleno dominio.
El precio debe distribuirse entre ambos según el valor de sus respectivos derechos y lo acordado legalmente en la operación.
Vender únicamente la nuda propiedad
El nudo propietario puede vender su derecho sin que desaparezca el usufructo.
El comprador deberá respetar al usufructuario y no podrá utilizar la vivienda hasta que su derecho se extinga.
Debido a esta limitación, la nuda propiedad suele venderse por un precio inferior al valor que tendría la vivienda libre de usufructo.
Transmitir únicamente el usufructo
El usufructuario puede transmitir su derecho cuando la ley y el título constitutivo lo permitan. El adquirente recibe el uso y disfrute, pero no la propiedad completa.
En un usufructo vitalicio, la transmisión a un tercero no suele ampliar su duración: continuará vinculada a la vida de la persona sobre la que se constituyó originalmente.
Que una de las partes adquiera el otro derecho
El usufructuario puede comprar la nuda propiedad o el nudo propietario puede adquirir el usufructo.
En ambos casos, los derechos se reúnen en una misma persona y se produce la consolidación del pleno dominio.
¿Puede el nudo propietario obligar al usufructuario a vender?
El nudo propietario no puede vender el pleno dominio ni privar al usufructuario de su derecho unilateralmente.
Puede vender su nuda propiedad, pero quien la compre deberá respetar el usufructo existente.
De la misma manera, el usufructuario no puede vender la vivienda completa sin el consentimiento del nudo propietario.
Para transmitir el pleno dominio a un comprador es necesario que ambas partes participen en la operación o estén debidamente representadas.
¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?
El valor de mercado de la nuda propiedad depende de distintos factores:
- El valor de la vivienda.
- La edad del usufructuario.
- Si el usufructo es temporal o vitalicio.
- La duración estimada del derecho.
- El estado de conservación.
- La posibilidad de alquilar el inmueble.
- Los gastos asociados.
- La demanda existente.
- El tiempo durante el que el comprador no podrá disponer de la vivienda.
Cuanto mayor sea la duración prevista del usufructo, menor suele ser el valor actual de la nuda propiedad.
No debe confundirse el precio de mercado con las reglas fiscales de valoración.
Valor fiscal del usufructo
Para determinados impuestos se aplican unas reglas específicas de valoración.
Usufructo temporal
Su valor fiscal se calcula generalmente aplicando un 2 % del valor total del inmueble por cada año de duración, con el límite máximo del 70 %.
Usufructo vitalicio
La regla práctica consiste en restar la edad del usufructuario al número 89:
Porcentaje del usufructo = 89 – edad del usufructuario
El resultado está sujeto a un máximo del 70 % y a un mínimo del 10 %.
Por ejemplo, si el usufructuario tiene 70 años, el valor fiscal orientativo del usufructo sería el 19 % del valor utilizado para el impuesto.
Valor de la nuda propiedad
Se obtiene restando el valor del usufructo al valor total del inmueble.
Estas reglas fiscales no determinan necesariamente el precio real que un comprador estaría dispuesto a pagar. La Agencia Tributaria explica las reglas de valoración aplicables a los usufructos temporales y vitalicios.
¿Quién paga los gastos de la vivienda?
El reparto depende del título constitutivo, de los acuerdos alcanzados y de la naturaleza de cada gasto.
Como reglas generales del Código Civil:
- El usufructuario debe realizar las reparaciones ordinarias necesarias para conservar el bien.
- El propietario debe afrontar las reparaciones extraordinarias en los términos legalmente previstos.
- Las cargas periódicas vinculadas al disfrute pueden corresponder al usufructuario.
- Las contribuciones directamente impuestas sobre el capital pueden corresponder al propietario.
Sin embargo, no todos los recibos se resuelven aplicando una única regla. Los gastos de comunidad, derramas, seguros, impuestos y reparaciones deben revisarse atendiendo a la escritura, los estatutos de la comunidad y la normativa correspondiente.
Para evitar conflictos es recomendable dejar documentado quién asumirá cada gasto.
¿Cuándo se extingue el usufructo?
El artículo 513 del Código Civil recoge diferentes causas, entre ellas:
- El fallecimiento del usufructuario en un usufructo vitalicio.
- El vencimiento del plazo en un usufructo temporal.
- La reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
- La renuncia del usufructuario.
- La pérdida total del bien.
- La resolución del derecho de quien constituyó el usufructo.
- La prescripción.
Cuando se extingue, el nudo propietario consolida el pleno dominio. Esta consolidación debe documentarse y puede requerir liquidación tributaria e inscripción en el Registro de la Propiedad.
La Agencia Tributaria advierte de que el tratamiento fiscal depende de cómo se constituyó el usufructo y de la causa de su extinción.
Impuestos al vender la nuda propiedad
La venta de la nuda propiedad puede producir diferentes consecuencias fiscales:
- El vendedor puede obtener una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.
- El comprador puede tener que liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
- Puede generarse plusvalía municipal cuando se cumplan sus requisitos.
- Si la transmisión es gratuita, puede quedar sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- La posterior consolidación del dominio puede requerir otra liquidación.
El cálculo depende de cómo se adquirió la vivienda, cuándo se constituyó el usufructo y quién adquiere cada derecho.
La Agencia Tributaria contempla también la posible exención en el IRPF para determinados propietarios mayores de 65 años que transmiten la nuda propiedad de su vivienda habitual reservándose el usufructo vitalicio. No es automática: deben cumplirse todos los requisitos establecidos para la exención, por lo que debe revisarse individualmente antes de firmar.
¿Qué documentación debe revisarse antes de vender?
Antes de comercializar una vivienda con usufructo conviene obtener:
- La escritura de propiedad.
- El documento que constituyó el usufructo.
- Una nota simple registral actualizada.
- La documentación de la herencia, cuando corresponda.
- El último recibo del IBI.
- El certificado de la comunidad.
- El certificado de eficiencia energética.
- Información sobre hipotecas, embargos o cargas.
- La edad del usufructuario y la duración del derecho.
- Una valoración diferenciada del pleno dominio, usufructo y nuda propiedad.
Si la vivienda procede de una herencia, puedes consultar también nuestra guía sobre cómo vender un piso heredado en Alcorcón.
Errores que conviene evitar
Los errores más frecuentes son:
- Creer que el nudo propietario puede expulsar al usufructuario.
- Pensar que el usufructuario puede vender toda la vivienda.
- Utilizar la valoración fiscal como si fuera el precio de mercado.
- No comprobar si el usufructo es vitalicio o temporal.
- Repartir el precio sin valorar separadamente los derechos.
- Firmar arras sin la intervención de todos los titulares necesarios.
- No calcular previamente los impuestos.
- Ignorar las obligaciones de mantenimiento.
- Anunciar la vivienda como libre cuando el usufructo continúa inscrito.
- Confundir usufructo con derecho de uso o habitación.
Preguntas frecuentes
¿El usufructuario puede vivir en la vivienda durante toda su vida?
Sí, cuando se trata de un usufructo vitalicio y no concurre antes otra causa de extinción.
¿Puede alquilarla?
Como regla general, el usufructuario puede alquilar el inmueble y percibir las rentas, salvo que el título limite esta facultad. Deben revisarse también los efectos del final del usufructo sobre el contrato.
¿El nudo propietario puede entrar en la vivienda?
No puede ocuparla o utilizarla vulnerando el derecho de disfrute del usufructuario. Cualquier acceso debe respetar la posesión y los derechos existentes.
¿Puede venderse la nuda propiedad sin permiso del usufructuario?
El nudo propietario puede vender su derecho, pero el comprador deberá respetar el usufructo. Para vender el pleno dominio deben participar las dos partes.
¿Qué sucede cuando fallece el usufructuario?
Si se trata de un usufructo vitalicio no sucesivo, el derecho se extingue y el nudo propietario consolida el pleno dominio. Después deben realizarse los trámites fiscales y registrales correspondientes.
¿La nuda propiedad se puede heredar?
Sí. Tanto la nuda propiedad como determinados derechos de usufructo pueden formar parte de una herencia, teniendo en cuenta su naturaleza, duración y título constitutivo.
¿Es igual usufructo que derecho de habitación?
No. El usufructo suele conceder facultades más amplias, como la posibilidad de alquilar y percibir rentas. El derecho de habitación tiene un alcance más limitado y personal.
Vender una vivienda con usufructo en Alcorcón
Antes de ponerla en el mercado es necesario conocer quién tiene la nuda propiedad, quién tiene el usufructo, cuánto puede durar y qué valor corresponde a cada derecho.
No debe publicarse como una compraventa convencional sin explicar correctamente su situación jurídica.
Si usufructuario y nudo propietario desean transmitir conjuntamente el pleno dominio, Urbalor puede ayudarles a obtener una valoración de la vivienda en Alcorcón y preparar la comercialización.
Para vender un piso en Alcorcón con estas características también será necesaria la revisión de la notaría y, cuando corresponda, de un asesor jurídico y fiscal.
Conclusión
La nuda propiedad representa la titularidad de la vivienda, mientras que el usufructo concede su uso y disfrute. Ninguna de las partes puede vender por sí sola el pleno dominio cuando los dos derechos pertenecen a personas diferentes.
La operación puede realizarse vendiendo ambos derechos conjuntamente, transmitiendo únicamente la nuda propiedad o haciendo que una de las partes adquiera el derecho de la otra.
Antes de decidir, es fundamental revisar la escritura, valorar separadamente cada derecho y calcular las consecuencias fiscales. Una planificación adecuada evita conflictos familiares, problemas con el comprador y costes inesperados.
Contenido informativo actualizado el 23 de septiembre de 2026. No sustituye el asesoramiento jurídico, notarial o fiscal adaptado a cada caso.
