Si estás pensando en vender tu piso, uno de los documentos más importantes que firmarás antes de acudir a la notaría es el contrato de arras. Este acuerdo privado marca un antes y un después en la operación, ya que supone el compromiso real por parte del comprador y garantiza que la venta avanza de forma segura. En Urbalor sabemos que muchos propietarios desconocen su funcionamiento y sus implicaciones legales, por eso en este artículo explicamos de manera clara qué es un contrato de arras, qué tipos existen y qué debes revisar antes de firmarlo como vendedor.
Qué es un contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo privado mediante el cual el comprador entrega una cantidad económica como señal para reservar la vivienda hasta la firma de la escritura. En este documento se fijan datos esenciales como el precio final, el plazo para formalizar la compraventa en notaría y las condiciones generales de la operación.
Para el vendedor, las arras son una garantía de que el comprador está realmente comprometido y no hará perder tiempo ni oportunidades de venta. Además, permiten establecer plazos claros y evitar retrasos innecesarios.
Tipos de arras y cómo afectan al vendedor
Existen tres tipos de arras que se utilizan en España, y cada una tiene consecuencias legales diferentes. Es fundamental conocerlas para evitar sorpresas.
1. Arras penitenciales
Son las más frecuentes y están reguladas por el artículo 1454 del Código Civil. Permiten que cualquiera de las partes pueda desistir de la operación, aplicando una penalización económica.
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Si el comprador desiste: pierde las arras entregadas.
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Si el vendedor desiste: debe devolver el doble de la cantidad recibida.
Este tipo de arras aporta flexibilidad y una vía de salida clara si surge un imprevisto.
2. Arras confirmatorias
Confirmar el acuerdo y no permiten desistimiento sin consecuencias más graves. En caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o reclamar daños y perjuicios.
Para un vendedor, este tipo de arras puede obligarle a vender incluso si surgen circunstancias personales que dificulten la operación.
3. Arras penales
Incluyen una penalización específica en caso de incumplimiento adicional a la señal entregada. Su objetivo es reforzar la garantía de que ambas partes cumplirán.
Estas arras suelen utilizarse en operaciones con necesidades muy específicas o cuando se requiere una mayor seguridad.
Por qué el contrato de arras es clave para vender tu piso
Para los propietarios, el contrato de arras aporta varios beneficios importantes. En primer lugar, bloquea la vivienda y evita seguir gestionando visitas innecesarias. Además, compromete económicamente al comprador, lo que reduce el riesgo de que se retire sin motivo. También permite definir un calendario de venta claro, que facilita la preparación de la documentación necesaria para notaría o la cancelación de hipotecas previas.
No obstante, estas ventajas solo se materializan si el contrato está bien redactado y adaptado a las necesidades reales del vendedor.
Cuánto dinero se suele entregar en concepto de arras
El importe habitual de unas arras oscila entre el 5 % y el 10 % del precio final del inmueble. Este porcentaje es suficiente para asegurar la operación, pero sin dificultarla.
Ejemplo:
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Precio del inmueble: 240.000 euros
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Arras del 10 %: 24.000 euros
Si el comprador se arrepiente, perderá esta cantidad, lo que supone una garantía importante para el vendedor.
Qué debes revisar antes de firmar un contrato de arras
Como vendedores, en Urbalor aconsejamos prestar atención a los siguientes puntos clave:
1. Tipo de arras
Debe aparecer claramente indicado. Si no se especifica, la ley interpreta que son confirmatorias, lo que limita la posibilidad de desistir.
2. Plazos razonables
Lo más habitual son plazos de 60 a 90 días. Es importante que tengas tiempo suficiente para preparar la documentación o gestionar trámites pendientes.
3. Condiciones de financiación del comprador
Si depende de una hipoteca, conviene reflejarlo para evitar retrasos que puedan bloquear la venta.
4. Estado legal del inmueble
Antes de firmar arras se deben revisar cargas, IBI, comunidad, certificado energético y la situación registral.
5. Penalizaciones y excepciones
Todo debe quedar por escrito. Las cláusulas ambiguas pueden generar problemas posteriores.
Errores comunes que los vendedores deben evitar
Algunos errores frecuentes son: firmar sin especificar el tipo de arras, aceptar plazos demasiado largos, no verificar la solvencia del comprador, omitir detalles importantes como el mobiliario incluido o realizar acuerdos verbales sin reflejarlos en el contrato.
El contrato de arras es un documento fundamental en el proceso de vender un piso. Comprender su funcionamiento, los tipos existentes y las implicaciones de cada uno te permitirá avanzar en la operación con seguridad y proteger tus intereses como vendedor. En Urbalor acompañamos a los propietarios en todo el proceso, revisando contratos y asegurando que cada paso se realiza con garantías. Si estás pensando en vender tu piso y quieres asesoramiento profesional, podemos ayudarte.
