Cuando decides vender piso, no basta con encontrar comprador y cerrar la operación; también es necesario cumplir con las obligaciones fiscales que genera la transacción. Declarar la venta de una vivienda correctamente es fundamental para evitar sanciones y asegurarte de que todo el proceso queda regularizado ante Hacienda. En Urbalor acompañamos a propietarios que quieren vender su piso en Alcorcón y alrededores, y por eso explicamos de forma clara qué impuestos intervienen y cómo declarar la venta de una vivienda paso a paso.
¿Hay que declarar siempre la venta cuando decides vender piso?
Sí. Siempre que vendas un inmueble, debes declarar la operación en el IRPF del año siguiente. No importa si obtener ganancia o pérdida: la venta forma parte de tu patrimonio y debe registrarse.
Incluso si vendes tu piso por el mismo precio que lo compraste, la operación debe declararse. Esto es algo que muchos propietarios desconocen cuando inician el proceso de vender piso por primera vez.
El impuesto principal al vender piso: la ganancia patrimonial en IRPF
La venta de un piso genera lo que se conoce como ganancia o pérdida patrimonial, que se declara en el IRPF. Para calcularlo debes tener en cuenta:
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Precio de venta
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Precio de compra
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Gastos de la compra en su día
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Gastos actuales de la venta
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Reformas justificadas con factura
Cuando un propietario decide vender piso, es habitual que obtenga una ganancia porque el valor del inmueble suele haber aumentado con el tiempo.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
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Valor de venta
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Menos gastos de venta (comisión inmobiliaria, notaría, cancelación de hipoteca…)
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Menos valor de adquisición
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Más gastos e impuestos de la compra
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Más mejoras y reformas
El resultado es la ganancia patrimonial que deberás declarar al vender piso.
Tipos impositivos aplicables
Una vez calculada la ganancia, se aplican los siguientes tramos:
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19 % hasta 6.000 €
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21 % entre 6.000 y 50.000 €
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23 % entre 50.000 y 200.000 €
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27 % entre 200.000 y 300.000 €
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28 % a partir de 300.000 €
Cuanto mayor sea la ganancia al vender tu piso, mayor será la tributación.
Casos en los que no pagas IRPF al vender piso
Existen situaciones en las que el propietario queda exento de pagar impuestos por la venta:
Reinversión en vivienda habitual
Si reinviertes lo obtenido por vender tu piso en una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años, no tributas.
Mayores de 65 años
Si tienes más de 65 años y la vivienda vendida es tu vivienda habitual, la ganancia está exenta.
Dependencia severa o gran dependencia
También se aplica exención total.
Documentación necesaria para declarar la venta
Para declarar correctamente la venta de una vivienda cuando decides vender piso, necesitarás conservar:
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Escrituras de compra y venta
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Facturas de notaría, registro e impuestos
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Facturas de reformas
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Certificado de cancelación de hipoteca
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Factura de la agencia inmobiliaria
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Justificantes de gastos y pagos
Cuanta más documentación acredites, menor será el riesgo de discrepancias con Hacienda.
Cómo declarar la venta en la renta
La venta se declara en el apartado de “Ganancias y pérdidas patrimoniales” de la declaración de la renta. Allí deberás introducir:
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Valor de transmisión
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Gastos deducibles
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Valor de adquisición
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Gastos de la compra
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Reformas justificadas
El sistema calculará automáticamente la tributación correspondiente. Muchos propietarios que quieren vender piso prefieren contar con asesoramiento profesional para evitar errores.
Plusvalía municipal: otro impuesto al vender piso
Además del IRPF, la venta de un piso genera la plusvalía municipal, un impuesto que grava el incremento del valor del terreno. Debe pagarse al Ayuntamiento en un plazo de 30 días hábiles tras la venta.
En Alcorcón, este impuesto depende de los años que hayas sido propietario y del valor catastral del suelo. Es recomendable consultarlo antes de comenzar el proceso de vender piso para evitar sorpresas.
Errores frecuentes al declarar la venta de una vivienda
Muchos propietarios cometen errores al vender piso, como:
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No incluir gastos deducibles
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No justificar reformas
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Olvidar declarar la cancelación de hipoteca
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Pensar que, si no hay ganancia, no hay que declarar
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No revisar la plusvalía municipal
Evitar estos errores puede suponer un ahorro significativo.
Declarar la venta de una vivienda es una parte esencial del proceso de vender piso. Conocer cómo se calcula la ganancia patrimonial, qué gastos se pueden deducir y en qué situaciones existe exención permite al propietario vender con mayor seguridad jurídica y menor carga fiscal. En Urbalor acompañamos a propietarios en todo el proceso de venta, incluyendo la parte fiscal, para que puedan vender su piso con tranquilidad, claridad y sin imprevistos.
