Cuando comprador y vendedor llegan a un acuerdo sobre el precio de una vivienda, es frecuente que firmen un contrato de arras antes de acudir a la notaría. Este documento permite reservar el inmueble, establecer las condiciones de la operación y fijar una fecha límite para formalizar la compraventa.
Sin embargo, firmar unas arras no es un simple trámite. Se trata de un contrato privado con efectos jurídicos y económicos que puede obligar a ambas partes. Una redacción imprecisa, una carga registral no detectada o un plazo poco realista pueden poner en riesgo la operación.
En esta guía explicamos qué debe contener un contrato de arras en Alcorcón, qué documentación conviene revisar y cuáles son los errores que deben evitar compradores y vendedores.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado que normalmente se firma antes de la escritura pública de compraventa. En él, comprador y vendedor dejan por escrito las condiciones esenciales de la operación.
Al firmarlo, el comprador suele entregar una cantidad de dinero que se descontará posteriormente del precio total de la vivienda.
Aunque habitualmente se utiliza para reservar el inmueble, su contenido puede incluir muchos otros aspectos:
- Identificación del comprador y del vendedor.
- Descripción registral de la vivienda.
- Precio acordado.
- Cantidad entregada como señal.
- Forma de pago del importe restante.
- Fecha máxima para firmar ante notario.
- Estado de las cargas y deudas.
- Consecuencias del incumplimiento.
- Situación de los muebles, anexos y ocupantes.
- Condiciones relacionadas con la financiación.
El contrato de arras no es obligatorio, pero una vez firmado obliga a las partes en los términos pactados. El Consejo General del Notariado recomienda informarse adecuadamente antes de firmar o entregar dinero, precisamente por la importancia de sus consecuencias.
¿Qué tipos de arras existen?
No todas las arras producen los mismos efectos. El nombre del documento no es suficiente: debe revisarse el contenido concreto y la intención expresada por las partes.
Arras confirmatorias
Funcionan como un anticipo del precio y como confirmación de que existe un acuerdo de compraventa.
No conceden automáticamente el derecho a abandonar la operación perdiendo la señal. Si una de las partes incumple, la otra podría exigir el cumplimiento del contrato o reclamar su resolución y los daños correspondientes.
Arras penales
Incorporan una penalización para el caso de incumplimiento. Su finalidad es establecer anticipadamente una consecuencia económica si alguna de las partes no cumple lo acordado.
La posibilidad de exigir además el cumplimiento de la compraventa dependerá de cómo se haya redactado la cláusula.
Arras penitenciales
Son las más conocidas porque permiten desistir de la operación asumiendo una consecuencia económica.
El artículo 1454 del Código Civil establece que, cuando se hayan pactado arras con este carácter:
- Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada.
- Si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada.
Para evitar interpretaciones, el contrato debe indicar expresamente que se trata de arras penitenciales y mencionar claramente sus efectos. No conviene confiar únicamente en que el documento incluya las palabras “señal” o “arras”.
¿Cuánto dinero se entrega como arras?
No existe un porcentaje legal obligatorio. La cantidad se acuerda libremente entre las partes teniendo en cuenta el precio de la vivienda, el plazo hasta la escritura y las circunstancias de la operación.
Puede establecerse una cantidad fija o un porcentaje del precio. Antes de determinarla conviene valorar el riesgo que asumiría cada parte si finalmente decidiera desistir.
Una señal demasiado pequeña puede ofrecer poca seguridad al vendedor. Una cantidad excesivamente elevada puede representar un riesgo importante para el comprador, especialmente si todavía no tiene confirmada la financiación.
El contrato debe reflejar:
- La cantidad exacta entregada.
- La forma y fecha de pago.
- La cuenta bancaria de destino.
- Que el importe se descontará del precio final.
- Las consecuencias de un posible desistimiento o incumplimiento.
Todo pago debe quedar documentado. No es recomendable entregar dinero en efectivo ni realizar una transferencia sin que exista un contrato firmado que identifique claramente el concepto.
Qué debe comprobarse antes de firmar las arras
Firmar el contrato sin revisar previamente la vivienda es uno de los errores más frecuentes. Antes de comprometerse conviene realizar varias comprobaciones.
1. Titularidad de la vivienda
La persona que firma como vendedora debe tener capacidad para transmitir el inmueble.
Si existen varios propietarios, todos deberán participar o estar debidamente representados. También debe revisarse el régimen matrimonial y si la vivienda constituye el domicilio familiar.
Cuando alguien actúe mediante un poder, será necesario comprobar que dicho poder le permite vender y aceptar las condiciones pactadas.
2. Nota simple registral
La nota simple permite comprobar quién figura como propietario y si existen hipotecas, embargos, usufructos, prohibiciones de disponer u otras cargas.
El Colegio de Registradores explica que este documento contiene la identificación de la finca, su titularidad y las cargas inscritas. Conviene solicitar una nota simple reciente y comparar sus datos con la escritura y el Catastro.
3. Hipoteca pendiente
Tener una hipoteca no impide vender la vivienda, pero el contrato debe explicar cómo se cancelará.
Puede pactarse que parte del precio se destine a liquidar la deuda el día de la escritura. Para ello será necesario solicitar al banco un certificado actualizado del saldo pendiente y organizar la cancelación registral.
Puedes ampliar esta información en la guía de Urbalor sobre vender un piso con hipoteca pendiente.
4. Deudas con la comunidad
Antes de la firma deben revisarse las cuotas pendientes y las derramas aprobadas.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que, en la escritura pública, el vendedor debe declarar si está al corriente y aportar el correspondiente certificado, salvo que el comprador lo exonere expresamente.
También es recomendable indicar en las arras quién asumirá las derramas ya aprobadas cuyo pago se produzca antes o después de la escritura.
5. Situación urbanística y características reales
La descripción registral, catastral y física de la vivienda debe ser coherente.
Si se han cerrado terrazas, incorporado zonas comunes, modificado la distribución o realizado ampliaciones, conviene verificar si esas actuaciones están correctamente autorizadas y declaradas.
Estas diferencias pueden afectar a la tasación hipotecaria, retrasar la financiación o generar problemas después de la compraventa.
6. Vivienda protegida
Si se trata de una vivienda protegida, puede existir un precio máximo de venta, derechos de adquisición preferente o necesidad de autorización administrativa.
Esta comprobación debe hacerse antes de fijar el precio y aceptar una señal.
7. Certificado energético
El propietario debe disponer del certificado de eficiencia energética cuando resulte obligatorio y facilitarlo al comprador. La Comunidad de Madrid recuerda que la etiqueta energética debe incorporarse también a la publicidad de la venta.
8. Estado de ocupación
El contrato debe indicar si la vivienda se entregará libre de ocupantes y arrendatarios.
Si está alquilada, deberán revisarse el contrato de alquiler, su duración, los posibles derechos del arrendatario y la fecha efectiva en la que podrá entregarse la posesión.
No debe prometerse una vivienda libre en una fecha determinada sin confirmar previamente que puede cumplirse.
Cláusulas importantes en un contrato de arras
Un contrato correctamente redactado debería regular, al menos, los siguientes puntos.
Identificación completa de las partes
Deben aparecer los nombres, documentos de identidad, domicilios y el título mediante el cual actúan.
Identificación del inmueble
Debe incluirse la dirección, referencia catastral, datos registrales, superficie, anexos y elementos vinculados, como garaje o trastero.
Precio y forma de pago
El documento debe diferenciar entre:
- Precio total.
- Cantidad entregada como arras.
- Pagos intermedios, si existen.
- Importe pendiente para la escritura.
- Forma en la que se realizarán los pagos.
Tipo de arras
Debe quedar claro si son confirmatorias, penales o penitenciales. Si se pretende permitir el desistimiento conforme al artículo 1454 del Código Civil, debe indicarse expresamente.
Fecha límite para la escritura
Es necesario establecer una fecha realista, especialmente cuando el comprador necesita una hipoteca o el vendedor está coordinando la compra de otra vivienda.
También conviene explicar cómo podrá ampliarse el plazo y exigir que cualquier prórroga se formalice por escrito.
Financiación del comprador
La denegación de la hipoteca no provoca automáticamente la devolución de las arras.
Si las partes quieren que la operación dependa de la concesión de financiación, deberán incorporar una condición específica que defina:
- El importe mínimo de financiación.
- El plazo para solicitarla.
- La documentación que acreditará la denegación.
- Las consecuencias si el préstamo no se concede.
Esta cláusula debe redactarse con precisión para evitar que se convierta en una vía de salida arbitraria o genere un conflicto entre las partes.
Estado de cargas y deudas
Debe indicarse si la vivienda se entregará libre de cargas, cómo se cancelará una hipoteca existente y quién abonará los costes correspondientes.
Entrega de la posesión y de las llaves
Lo habitual es realizarla al firmar la escritura, pero cualquier acuerdo distinto debe quedar reflejado claramente.
Muebles y elementos incluidos
Si la vivienda se vende con muebles, electrodomésticos u otros elementos, es recomendable añadir un inventario firmado o fotografías anexas.
Errores frecuentes que pueden poner en riesgo la operación
Firmar antes de obtener una nota simple
Puede provocar que comprador y vendedor descubran demasiado tarde una hipoteca, un embargo, un usufructo o una titularidad diferente de la esperada.
Utilizar un modelo genérico
Una plantilla descargada de Internet no contempla necesariamente las características de la vivienda, la financiación, los plazos o las necesidades de las partes.
No especificar el tipo de arras
La palabra “arras” por sí sola puede ser insuficiente para determinar si existe un verdadero derecho de desistimiento.
Establecer plazos demasiado cortos
La tasación hipotecaria, el estudio del banco, la cancelación de cargas y la preparación de la documentación requieren tiempo.
Ocultar problemas de la vivienda
Las cargas, derramas, ocupantes, defectos relevantes o discrepancias documentales deben analizarse antes de firmar. Ocultarlos puede provocar reclamaciones posteriores.
Aceptar una oferta sin valorar correctamente el inmueble
Una vez firmado el contrato, el propietario puede quedar comprometido con el precio acordado.
Antes de aceptar una señal es recomendable solicitar una valoración profesional de la vivienda en Alcorcón basada en las características del inmueble y en operaciones comparables.
Pasos recomendados antes de aceptar las arras
Un proceso prudente debería seguir este orden:
- Comprobar la identidad y capacidad de las partes.
- Revisar la escritura y solicitar una nota simple actualizada.
- Verificar hipotecas, embargos y otras cargas.
- Consultar las deudas y derramas de la comunidad.
- Revisar la situación urbanística y catastral.
- Determinar un precio de mercado razonable.
- Acordar el tipo y el importe de las arras.
- Definir un plazo realista para la escritura.
- Redactar las condiciones especiales de financiación, ocupación o entrega.
- Revisar el documento antes de firmarlo y conservar los justificantes de pago.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Es obligatorio firmar arras para vender un piso?
No. Comprador y vendedor pueden acudir directamente a la escritura pública. No obstante, las arras son frecuentes porque permiten dejar constancia del acuerdo y organizar el periodo previo a la firma notarial.
¿Existe un porcentaje obligatorio?
No. La cantidad se negocia libremente. Lo importante es que resulte proporcionada y que el contrato explique claramente sus consecuencias.
¿Qué pasa si el comprador no consigue la hipoteca?
Depende del contenido del contrato. Si no existe una condición relativa a la financiación, la denegación del préstamo no implica automáticamente que el comprador recupere la señal.
¿Puede el vendedor aceptar otra oferta mejor?
Después de firmar las arras, el vendedor queda sujeto al acuerdo. Si se pactaron arras penitenciales y decide desistir, deberá asumir la consecuencia establecida, normalmente la devolución duplicada.
¿Se pueden ampliar las arras?
Sí, si ambas partes están de acuerdo. La ampliación debe formalizarse por escrito antes de que finalice el plazo inicial.
¿Quién prepara el contrato?
Puede prepararlo la inmobiliaria, un abogado o las propias partes, pero debe adaptarse a la operación concreta. Ante cualquier duda jurídica, conviene solicitar asesoramiento notarial o legal.
Vender una vivienda en Alcorcón con mayor seguridad
El contrato de arras es uno de los momentos más importantes de la venta. En él quedan fijados el precio, los plazos y muchas de las obligaciones que posteriormente aparecerán en la escritura.
Por eso, antes de aceptar una señal, es necesario comprobar la documentación, detectar posibles cargas y asegurarse de que las condiciones pueden cumplirse.
En Urbalor ayudamos a los propietarios a preparar la operación, valorar correctamente su inmueble y coordinar la negociación y la documentación hasta la firma. Si estás estudiando la venta, puedes consultar nuestro servicio para vender una vivienda en Alcorcón.
Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico, fiscal o notarial adaptado a una operación concreta.
